A jelentős ingatlanpiaci kihívás: vajon sikerül-e kordában tartani a megugró árakat?

Úgy tűnik, hogy 2023-ban az ingatlanpiac lassan, de biztosan kezd visszanyerni az egyensúlyából, ám a teljes kilábalásra még időt kell szánni. A tranzakciók száma emelkedett, de a lakásépítések terén várhatóan még a tavalyi év teljesítménye alatt maradunk. A lakáshitelezési szektorban is kedvező jelek mutatkoznak, viszont talán a legaggasztóbb hír, hogy az ingatlanárak további emelkedésére kell számítani. A kormányzati intézkedések keretében több lakhatást segítő intézkedést integráltak az új gazdasági akciótervbe, amelyek remélhetőleg pozitív hatással lesznek az ingatlanpiacra. Kérdés, hogy ez mennyire valósul meg.

Idén is folytatódott a lakásépítések és az építési engedélyek számának csökkenése Magyarországon. Az idei év első három negyedévét figyelembe véve összesen 8709 új lakás készült el, ami 19,4%-os visszaesést jelent az előző év hasonló időszakához képest. Ez a tendencia azt mutatja, hogy az évek óta tartó csökkenés továbbra is jelen van, és előrejelzések szerint 2024-ben még ennél is alacsonyabb számú lakás épülhet, valahol 15 ezer környékén. A helyzet javulásához azonban elengedhetetlen egy erős zárás az utolsó negyedévben - állapítja meg az MBH Bank legfrissebb lakáspiaci elemzése.

A harmadik negyedév végéig kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján az építkezés alatt álló lakások száma 14 551-re rúgott idén, ami 2,3 százalékos csökkenést jelent a 2023-as év hasonló időszakához képest.

A lakásépítési engedélyek száma alapján egy kis élénkülés tapasztalható az építkezési kedv terén. A 2024 második negyedévéhez viszonyítva a harmadik negyedévben 25%-os növekedés figyelhető meg a kiadott engedélyek számában, ugyanakkor még mindig alacsony szinten, összesen 5579 darabnál tartunk. Ezt a növekedést az újonnan meghosszabbított, 2026-ig érvényes 5%-os áfa új lakásokra vonatkozó kedvezménye is segíti.

2023 első háromnegyedévéhez viszonyítva az idei év hasonló időszakában Budapesten 15 százalékkal csökkent a lakásépítések száma, összesen 2761 új lakást emeltek. A megyei jogú városokban szintén 15 százalékos visszaesés tapasztalható, míg a kisebb településeknél ez a szám 30 százalékra, a községek esetében pedig 16 százalékra rúg. A fővárosi régióban a lakásépítések volumene 29 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakától.

A lakásépítési trendek a legtöbb magyar régióban visszaesést mutattak, azonban a Dél-Alföld kiemelkedett a többi terület közül, ahol 16%-kal nőtt az új lakások száma a 2023-as év azonos időszakához képest. Budapesten, különösen a XI. kerületben, a legnagyobb aktivitás figyelhető meg, itt körülbelül 1200 új lakást adtak át. A vidéki városok közül Kecskemét emelkedett ki, több mint 300 új lakással. Érdekes módon a természetes személyek által épített lakások aránya 39%-ról 40%-ra nőtt, míg a vállalkozások által létrehozott ingatlanok aránya 61%-ról 58%-ra csökkent egy év alatt.

Budapesten jelentős csökkenés tapasztalható, azonban két vidéki városban éppen ellenkezőleg, emelkedett a lakásépítési engedélyek száma.

Az újlakáspiac helyzetét jelentősen befolyásolja az ingatlanépítési költségek drámai emelkedése. 2015 óta ezek a költségek több mint kétszeresükre nőttek, de 2023-ban a növekedési ütemük már mérséklődött. Még így is, az előző évhez viszonyítva 14 százalékos emelkedést mutattak. A 2024 első felében ez a növekedés már csupán 5 százalék körüli értékre lassult, részben annak köszönhetően, hogy az építőanyagok árai körülbelül 1 százalékkal csökkentek.

Ahogy arról az ÉVOSZ elnök nemrég az Indexnek adott interjújában beszélt: a szövetség adatai alapján a hazai gyártású építési termékek és kivitelezői kapacitás jelenleg 25 ezer új lakás megépítésére rendelkezésre elegendő.

Az első félévben a KSH adatai alapján 48 147 tranzakció jött létre magánszemélyek között, ami az előző évhez képest 5 százalékos csökkenést jelentett (ezek még előzetes adatok, a Duna House (DH) adataiból kiindulva pozitív mértékben változhatnak, az ingatlaniroda 73 ezer tranzakcióval számol az első félévben).

A DH adatai alapján 2024 első háromnegyedévében összesen 92 ezer tranzakció jött létre így az előre jelzett, 120-130 ezres tranzakció szám tartható lesz. Amit már most látszik, hogy a nyári gyengébbnek látszó hónapok után jól indult az ősz és erős évzárásra lehet számítani az ingatlanpiacon.

2010 és 2024 második negyedéve között az Európai Unió területén a lakásárak 52%-kal, míg a bérleti díjak 25%-kal emelkedtek. Ha összehasonlítjuk a 2024 második negyedévet a 2010-es helyzettel, kiderül, hogy 20 uniós országban a lakásárak növekedése felülmúlta a bérleti díjak emelkedését.

A lakásárak emelkedésének üteme jelentős eltéréseket mutat a különböző országokban. Észtországban például a lakásárak hihetetlen módon több mint háromszorosára nőttek, egészen pontosan 232%-kal, míg Magyarországon ugyancsak drámai növekedés figyelhető meg, ahol a lakásárak 218%-kal emelkedtek, és a bérleti díjak is megduplázódtak. A balti államok közül Litvániában 178%-os, Lettországban pedig 146%-os növekedés tapasztalható. Csehországban az árak 131%-kal, Ausztriában 111%-kal, míg Portugáliában 106%-kal emelkedtek. A luxemburgi ingatlanpiac is bővült, 103%-os növekedéssel, és Bulgáriában is 102%-os emelkedés zajlott le. Az ilyen mértékű változások számos gazdasági és társadalmi tényező következményei, amelyek a lakáspiacon tapasztalható trendekre is hatással vannak.

2024 második negyedévében a lakásárak 1,9, a bérleti díjak 0,7 százalékkal nőttek az EU-ban 2024 első negyedévéhez képest. Éves bázison, vagyis 2023 második negyedévéhez képest pedig a lakásárak 2,9, míg a bérleti díjak 3,0 százalékkal emelkedtek.

Magyarországon a lakásárak 2024 második negyedévében 0,2 százalékos növekedést regisztráltak, ami a negyedéves növekedési ütemet illeti. Az éves nominális növekedés viszont 9,3 százalékra csökkent.

2024 második negyedévében a lakásárak éves növekedési üteme minden településtípus esetében körülbelül 9 százalékra rúgott.

A Magyar Nemzeti Bank lakásárindexe, amely az országos átlagot tükrözi, azt jelzi, hogy 2024 második negyedévében a lakásárak növekedési üteme 0,2 százalékra csökkent. Ez az érték jelentős visszaesést mutat, hiszen az előző negyedévben még 6 százalékos emelkedést tapasztalhattunk.

Az éves nominális növekedési ütem az előző negyedévben tapasztalt 12,3%-ról 9,3%-ra csökkent, míg a lakásárak reálértéken éves szinten 5,3%-os emelkedést mutattak.

Budapesten 2024 második negyedévében 3,9 százalékkal emelkedtek a lakásárak a megelőző negyedévhez képest, ezzel az éves növekedési 9,3 százalékra emelkedett.

A vidéki városokban 0,4 százalékkal csökkentek a lakásárak 2024 második negyedévében, az éves lakásár-dinamika 8,7 százalék volt. A községekben 2,8 százalékkal csökkentek a lakásárak a második negyedévben, de éves összevetésben 9,1 százalékkal meghaladták az előző év azonos időszaki szintet.

Az MBH elemzései alapján a következő évben a lakáspiacot több olyan tényező fogja befolyásolni, amelyek emelkedő árakat valószínűsítenek. A főváros és a vidéki települések között tapasztalható árolló tovább szélesedik a használt ingatlanok esetében. Az újonnan épített lakások árai folyamatosan emelkednek, míg a használt lakások esetében a növekedés üteme mérsékeltebbé vált, ami a két szegmens közötti árkülönbség fokozódásához vezet. Az új lakások iránti kereslet továbbra is erős, ami hozzájárul a piaci trendek szétválásához.

A KSH-ingatlan.com szeptemberi lakbérindexe szerint 2024 szeptemberében az országos kínálati lakbérek szinte változatlanok maradtak, mindössze 0,1 százalékos csökkenést mutattak. Budapesten azonban 0,4 százalékos emelkedés figyelhető meg az augusztusi adatokhoz viszonyítva. Ha az előző év azonos időszakát nézzük, az országos lakbérek 9,6, míg Budapesten 9,8 százalékkal magasabbak lettek. Érdekes módon, a 2015-ös bázisidőszakhoz képest a szeptemberi lakbérek országosan 112, Budapesten pedig 102 százalékkal nőttek.

A lakások kiadásának ára Pest régióban a legmagasabb, elérve a 265 ezer forintot, míg Észak-Magyarországon a legkedvezőbb ajánlatok 129 ezer forinttól kezdődnek.

2024 első kilenc hónapjában a hirdetések döntő többsége, egészen pontosan 92 százaléka, többlakásos épületekben található lakásokat célozott meg, míg csupán körülbelül 8 százalékuk foglalkozott családi házakkal. Budapesten a kiadó lakások között mindössze 3,3 százalék volt családi ház, ami azt mutatja, hogy a bérlők elsősorban a több lakást magába foglaló épületeket preferálták.

Az új lakáscélú hitelszerződések volumene magabiztosan emelkedik. A CSOK Plusz program iránti kereslet fellendülése, valamint az otthonfelújítási hitelek júniusi bevezetése hozzájárult a stabil növekedés fenntartásához. Ezt a dinamikát tovább erősítette a 2023-ra halasztott kereslet megjelenése, valamint az előrehozott vásárlási szándékok, amelyek mögött az a félelem áll, hogy a kamatok esetleg nem csökkennek, míg az ingatlanárak tovább emelkednek. Ezen kívül a CSOK Plusz hatásának köszönhetően az átlagos ügyletméretek jelentősen megnövekedtek. Ennek következtében

Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum ágazati elemzője kiemeli, hogy 2025-re további növekedés várható, részben az új gazdasági akcióterv kedvező hatásainak köszönhetően. Különösen fontos, hogy lehetőség nyílik a hosszú távú nyugdíj-megtakarítások ingatlanvásárlási és felújítási célú felhasználására. Emellett a pénzintézetek, a gazdaságpolitikai elvárásoknak megfelelően, várhatóan 5 százalék alatti THM-et fognak kínálni bizonyos hitelek esetében. Ezzel párhuzamosan a kamatszint mérséklődésére is lehet számítani.

Bizonyos (főleg zöld) hitelek esetében az MNB is hozott könnyítéseket: 2025. januártól a zöld feltételeknek megfelelő hitelekre vonatkozó HFM-limit (hitelfedezeti mutató) 90 százalékra nő, a legalább 10 éves kamatfixálású termékek esetében a JTM-mutató (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) 60 százalékra emelkedik, emellett a Minősített Fogyasztóbarát termék kondícióiban is enyhítés történt a zöld szempontok mentén.

A fent említett adatok fényében – kiegészítve a Központi Statisztikai Hivatal által jelzett, folyamatosan emelkedő, de még mindig rendkívül alacsony hazai kereseti lehetőségekkel – az Index korábban többször is hangsúlyozta, hogy Magyarországon lakhatási válság alakult ki. Nemrégiben a kormány is felismerte ezt a problémát, és az új gazdaságpolitikai akcióterv középpontjába helyezte a lakhatási nehézségek csökkentését. Ennek célja nem csupán a megfizethető lakhatás biztosítása, hanem a multiplikátor hatás révén más iparágaknak is lendületet adni, így hozzájárulva a gazdasági növekedéshez is.

A lakáspiacot befolyásoló intézkedések egy része kifejezetten a főváros sajátosságaira összpontosít, míg más intézkedések országos szinten érvényesek. Az akcióterv az alábbi lakhatást elősegítő elemeket foglalja magában: