Az Otthon Start program havi szinten 20-100 ezer forint közötti megtakarítást kínál, lehetőséget teremtve ezzel a pénzügyi céljaink elérésére.
Csatlakozz az Online Klasszis Klubhoz, ahol élőben találkozhatsz Győrffy Dórával! Fedezd fel a tudás és tapasztalatok tárházát egy inspiráló közösségben! Ne hagyd ki ezt a különleges lehetőséget!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a közgazdászt, egyetemi tanárt!
Jól ismert tény, hogy Magyarországon kifejezetten magas az ingatlantulajdon aránya, és a 40 év felettiek 80 százaléka saját tulajdonú ingatlanban él, de a 18-40 év közöttieknél ez az arány csupán 40 százalék. A program megértéséhez érdemes számba venni az előzményeket, és feltárni, hogy milyen hatással lehet az intézkedés a lakáspiacra és a lakástulajdonlásra.
Az utóbbi évtizedek során egész Európában jelentős mértékben emelkedtek az ingatlanárak, és Magyarország sem maradt el a trend mögött. Az Eurostat statisztikái alapján 2010-től 2024 végéig hazánkban az ingatlanárak több mint háromszorosára nőttek, pontosan 234%-os növekedést mutatva. Ezen a területen Észtország is kiemelkedett, ahol az árak 228%-kal emelkedtek, míg Litvániában a növekedés "csak" 187%-ra rúgott a múlt évtized elejéhez képest. Érdemes megjegyezni, hogy az uniós átlagos áremelkedés ebben az időszakban csupán 55% volt, ami évente körülbelül 3,2%-os növekedést jelentett. Ezzel szemben Magyarországon a 2010 és 2024 közötti időszakban az ingatlanok éves szinten átlagosan 9,1%-kal drágultak.
Még bonyolultabbá teszi a képet, hogy hazánk egyelőre nem tartozik a legmagasabb EU-s jövedelmi szintű országok közé, így az elmúlt évtizedben egyre nehezebb volt az ingatlanpiacra a tulajdonosként való belépés. Mindez azért is fontos, mert az ingatlanárak dinamikáját nem csupán önmagában érdemes vizsgálni, hanem az is lényeges, hogy ismerjük az adott ország jövedelmi helyzetének változását is. Az erre a célra szolgáló lakásár/jövedelem mutató a lakásárindexet az egy főre jutó elkölthető jövedelemhez viszonyítja, így gyakorlatilag egy lakás-megfizethetőségi mutatót ad eredményül. Ha a mutató növekszik, akkor nehezebbé válik a lakásvásárlás, ha csökken, akkor pedig könnyebb.
Ezen a téren Magyarország helyzete nem mutatott érdemi elmozdulást 2010 óta, az Eurostat adatai szerint: 2024-re a mutató pontosan azon a szinten stagnált, mint egy évtizeddel korábban. Ennek fényében, hiába emelkedtek drámai mértékben a lakásárak, a jövedelmek állítólag képesek voltak lépést tartani ezzel, így a statisztikák szerint a vásárlók helyzete nem romlott. Érdekesség, hogy a legkedvezőbb viszonyok Magyarországon 2014-ben álltak fenn, amikor a megfizethetőségi ráta 0,8-ra rúgott. Ezzel szemben a vevők 2022-ben szembesültek a legnehezebb helyzettel, hiszen abban az évben a mutató 1,08-ra emelkedett.
Az új intézkedés bevezetésének megértéséhez a fentieken túl szükség lehet röviden áttekinteni a teljes egészében hazai vonatkozású előzményeket is. A magyar kormányzat korábbi támogatásai igyekeztek enyhíteni ezeket a tendenciákat és sokak számára tettek elérhetővé különböző konstrukciókat, de egy igazán széles bázisú lakástámogatási rendszer azonban még nem szerepelt a palettán. A Kormány 21 pontos Új Gazdasági Akciótervében foglalt 10 lakáspolitikai intézkedéséből 8 alapvetően megvalósult. A kormányzat továbbra is elsősorban demográfiai alapú otthonteremtési programokat kínál, ezért széles körű társadalmi célcsoportok számára nem elérhetők az egyes lakáspolitikai ösztönzők (pl. fiatal első lakásvásárlók, nem házasok, további gyermeket nem vállalók, városokban élők). Fontos továbbá hangsúlyozni, hogy 2025 első negyedévében a magyar gazdaság recesszióba került, az építőipar teljesítményének volumenindexe 2025 márciusában 3,4 százalékal maradt el az egy évvel korábbi időszakétól. Ennek tükrében valóban szükség lehetett egy átfogó, széles körben igényelhető, elsődlegesen nem demográfiai (pronatalista), hanem gazdaságélénkítési célokat szolgáló lakáspolitikai hiteltermékre. Azonban azt a kormányzat is felismerhette, hogy a keresletoldali ösztönzők korlátozása szükséges (pl. ingatlan árkorlát és négyzetméter árkorlát bevezetésével) az ingatlanárak emelkedésének mérséklése érdekében.
Egy különleges időszakban, 2025 szeptemberétől, debütál az új Otthon Start Program, amely a támogatott hitel lehetőségeivel a korábban az ingatlanpiacról kiszorult széles rétegek számára kínálja az otthonteremtés lehetőségét. A jelenlegi helyzetben valóban szükség van erre a segítségre, hiszen az ingatlanárak és a hitelkamatok drasztikus emelkedése mellett sok jövedelmi és társadalmi csoport számára a saját ingatlan megvásárlása továbbra is csak egy álom marad. Különösen a fiatalok néznek szembe ezzel a kihívással. A program nem csupán az ingatlan- és hitelpiac fellendítését szolgálhatja, hanem a nemzetgazdaság szempontjából kulcsfontosságú építőipart is előnyös helyzetbe hozhatja.
Az Otthon Start Program révén a kormány egy olyan innovatív támogatási formát hozott létre, amelyre évtizedek óta nem volt példa, és amely jelentős előrelépést jelenthet a fiatalok lakásvásárlási terveiben. Magyarországon az ingatlantulajdon arányában megfigyelhető, hogy a 40 év feletti korosztály körében a saját tulajdonú ingatlanban élők aránya eléri a nyolcvan százalékot, míg a 18-40 évesek esetében ez csupán 40 százalék. Továbbá, a magánszemélyek közötti lakástranzakciók során a 40 év alatti vásárlók aránya mindössze 25 százalékra tehető. Az új program keretein belül a 3 százalékos kamatozású lakáshitelre azok pályázhatnak, akik első lakásukat vagy házukat kívánják megvásárolni. A jelenlegi piaci környezetben ez a kedvezményes hitel jelentős segítséget nyújthat, hiszen a havi törlesztőrészletek akár 100 ezer forinttal is csökkenhetnek a felvett hitel összegétől függően. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a hiteltörlesztéshez szükséges jövedelem megléte elengedhetetlen, hiszen a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabályai alapján az adós igazolt nettó jövedelmének csak egy meghatározott részét lehet a törlesztésre fordítani. Ezen kívül nem szabad elfelejteni, hogy a példaként említett számítás 6,5 százalékos piaci kamattal készült, azonban a kereskedelmi bankok a fiatal hitelfelvevőket gyakran a kockázatosabb kategóriába sorolják, így az ő esetükben a piaci kamat 8-10 százalék között is mozoghat. Ez pedig további lehetőségeket rejt magában a havi kamatkedvezmények és megtakarítások terén.
Az Otthon Start Program részleteiről a 2025. július 3-án megrendezett Kormányinfó alapján az alábbi fontos információk állnak rendelkezésre. A hitel kamata a teljes futamidő alatt fix 3 százalék, és a maximális hitelösszeg 50 millió forint lehet. A futamidő legfeljebb 25 évre terjedhet ki, míg a szükséges önerő mértéke 10 százalék, amely a Magyar Nemzeti Bank által előírt minimum. Az ingatlan értékének felső határa 100 millió forint, a négyzetméterár pedig nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot. A támogatott hitel más kedvezményekkel is kombinálható, például a CSOK Plusz és az első vásárlók számára elérhető 3 százalékos hitel egyszerre is igényelhető. Fontos megjegyezni, hogy az első vásárlók támogatott hitele nem biztosít illetékmentességet. A hitelfelvevőnek minimum 2 éves társadalombiztosítási jogviszonyt kell igazolnia. Az ingatlan energetikai állapotához nem támasztanak megkötéseket, és a vevőnek nem szükséges házasnak lennie, gyermeket vállalnia, továbbá életkori korlátozások sincsenek a szabályozásban. Ez a program lehetőséget biztosít államilag támogatott hitel igénybevételére azok számára is, akik első lakásvásárlók, és eddig nem rendelkeztek olyan ingatlanban, amelyben 50 százaléknál nagyobb tulajdonrésszel bírnak. Ez azt jelenti, hogy azokra is vonatkozik, akik korábban már voltak résztulajdonosok, de tulajdonrészük nem haladta meg az 50 százalékot.
A konstrukció nem vissza nem térítendő támogatás, hanem kamattámogatott hitel formájában érhető el. Az előbbivel kapcsolatban felmerülhet az a probléma, hogy az ingatlanárakba könnyen beépülhet, amit az eladók kihasználhatnak, így tovább növelve az árakat. Ezzel szemben a kedvezményes hitel esetén nehezebb az árak felfelé történő korrekciója, különösen, ha széles körben elérhetővé válik. Az elmúlt évtized során világosan látszott, hogy az első lakásvásárlók egyre nehezebb helyzetbe kerültek. A belépési küszöb folyamatosan emelkedett, miközben az ingatlanok ára drasztikusan növekedett. Most azonban végre ők is megkapják a szükséges, célzott támogatást. Bár ez valószínűleg nem oldja meg teljesen a lakhatási problémákat, mégis lehetőséget ad arra, hogy azok a vásárlók, akik eddig teljesen kiszorultak, most belépjenek az ingatlanpiacra. Ez az intézkedés ismét egy keresletoldali megoldás, de fontos, hogy az állam a kínálati oldalt is ösztönözze. Például a 300 milliárd forintos keretösszegű lakhatási tőkeprogram célja, hogy a nyertes ingatlanalapok bérlakás célú projekteket is fejlesszenek, így hozzájárulva a lakhatási lehetőségek bővítéséhez.
A keresletoldali intézkedések kapcsán szinte azonnal felvetődik a kérdés, hogy miért nem indít a kormány bérlakás-programot. A válasz a költségvetési keretekben keresendő, mivel a kamattámogatás révén a költségvetésnek lényegesen alacsonyabb kiadásokkal kell számolnia. A kormány becslései szerint 2026-ra a kedvezményes hitel kamattámogatásának költsége 50 milliárd forint alatt maradhat. Egy másik lényeges szempont, hogy az Otthon Start Program milyen hatással lesz az ingatlanok árára. A klasszikus közgazdasági elméletek és a kormányzati várakozások összhangban állnak: az alacsony kamatozású hitelek árfelhajtó hatást gyakorolhatnak. Ugyanakkor, ha a lakásár 10 százalékkal emelkedik, és emiatt a szükséges hitelösszeg nem 20, hanem 22 millió forint lenne, a vásárló még mindig kedvezőbb helyzetben marad, mint ha jelenleg piaci hitel alapján (amelynek átlagos teljes hiteldíj mutatója körülbelül 6,81 százalék) finanszírozná a lakásvásárlást.
Fontos megemlíteni a 10 százalékos önrész mellett történő lakásvásárlás kockázatait is. Korábban ez a lehetőség csupán a fiatalok számára volt elérhető, azonban mostanra a hírek szerint már szélesebb körben, szinte mindenki számára nyitottá vált. A fiatalok esetében a jegybank érvei alapján a jövedelmek idővel, a karrierpályán folytatott előrehaladás révén, folyamatosan növekednek, ami csökkenti a hitelfelvétel kockázatát. Azonban az új, korosztálytól függetlenül igényelhető 10 százalékos önerővel járó hitel esetében a jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM-szabály) marad az egyetlen fő védőfaktor. Ez alapján a 600 ezer forintos nettó jövedelemig a törlesztőrészlet a nettó jövedelem 50, míg afelett 60 százalékát teheti ki az ügyfél maximális terhe.
A túlzott eladósodás lehetősége elviekben felvetődhet, ám a gyakorlatban ennek bekövetkezése kevésbé valószínű, legalábbis az eddigi trendek ezt nem támasztják alá. 2025 júliusában az átlagos piaci lakáshitel körülbelül 19 millió forintot tett ki, míg a CSOK+ hitel összege alig haladta meg a 24 millió forintot. Amennyiben a családok nem kívánják magukat túlságosan eladósítani, akkor a magasabb hitelkeretek ellenére sincsenek túlságosan elragadtatva a lehetőségektől. Továbbá megfigyelhető, hogy a piaci hitelek törlesztőrészletei tartósan a nettó átlagbér 30 százaléka alatt maradnak. A családok hitelfelvételkor tudatosan és körültekintően járnak el.
A legújabb intézkedés bejelentése különösen jelentős, hiszen az ingatlanpiac az év elején még dinamikusan fejlődött, elsősorban az állampapírokból kiszorult befektetőknek köszönhetően. Az utóbbi hónapokban azonban ez a lendület csökkent, és az iparági szereplők több ingatlankategóriában is csökkenő kereslettel és árkorrekciókkal szembesültek. Az ősszel induló Otthon Start Program új impulzusokat hozhat a piacra. Addig azonban valószínű, hogy sok potenciális vásárló elhalasztja döntését, és az őszi start után tömegesen fognak megjelenni az első lakásvásárlók. A nyári időszak alatt minden érintett elkezdi a számításokat és a felkészülést, és a jövőben a jövedelmi helyzet, a hitelképesség, valamint a bankok kockázatvállalási hajlandósága válhat a legmeghatározóbb tényezőkké. Továbbá, az állami programok révén egyre több ember számára elérhetővé válnak a kamattámogatott hitelek. Az Otthon Start Program tehát egy olyan fontos lépés, amely a korábban háttérbe szorult társadalmi csoportok lakhatási igényeit célozza meg, miközben a hazai építőipar keresletének növelésén keresztül a gazdaság élénkítését is szolgálja. (Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány)
