A főváros továbbra is a legvonzóbb lehetőség az ingatlanbefektetőknek, azonban a vidéki területeken is kedvező hozamokkal találkozhatunk.

A lakáspiaci hozamok Magyarországon 2023-hoz képest jelentős emelkedést mutattak, több százalékponttal növekedtek. Míg Budapesten a hozamok kissé magasabbak, a vidéki városokban is kedvező tendenciákat figyelhetünk meg az elérhető nyereség terén. A befektetési célú ingatlanvásárlás során figyelembe vett két fő hozamforrás – a bérleti díjak és a lakásárak változása – egyaránt emelkedett. E javulás mögött a kedvezőbb kamatkörnyezet is jelentős szerepet játszott, ahogyan azt az MBH Jelzálogbank legutóbbi ingatlanpiaci elemzése is kiemeli.

A bérleti díjak országos szinten egy év alatt 9,6%-kal emelkedtek, míg az ingatlanárak átlagosan 6%-kal növekedtek. A hitelintézet szakértői arra is felhívták a figyelmet, hogy a rövid távú lakáskiadás korlátozása következtében Budapesten akár 10%-kal is nőhet a tartós bérlésre kínált lakások hivatalos száma. Ugyanakkor a hozamok hosszabb távon, még e változások ellenére is, két számjegyű szinten maradhatnak.

Az utóbbi évek gazdasági kihívásai az ingatlanpiacot sem kímélték, azonban a lakásbérleti szektor 2024-ben is szüntelenül emelkedett. Szeptemberre a bérleti díjak országos szinten 9,6 százalékkal nőttek a 2023-as év hasonló időszakához képest.

Az ország különböző területei között továbbra is számottevő eltérések figyelhetők meg a KSH lakbérindexe alapján. Míg az Észak-Alföldön a bérlőknek 16 százalékkal magasabb díjat kellett fizetniük, addig a Dél-Alföldön ez az emelkedés csupán hat százalékra rúgott. Budapesten pedig az átlagos bérleti díjak 9,8 százalékkal emelkedtek.

A lakásárak alakulásából származó hozam az utóbbi években figyelemre méltó módon teljesített. Még a 2023 és 2024 első negyedéve között tapasztalható alacsonyabb keresleti viszonyok ellenére is, az MBH Lakásárindex adatai szerint az árak hat százalékkal emelkedtek. Az elmúlt három év során az árak 47%-kal, öt éves távlatban 77%-kal, míg tíz év alatt több mint 300%-kal nőttek, ami éves szinten 14, 12 és 15%-os hozamot jelent.

Az MBH Lakásárindex szakértői úgy vélik, hogy a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetben, figyelembe véve az ingatlanárak és bérleti díjak alakulását, valamint azt, hogy a vásárlás 50%-ban hitelből valósul meg, ha a jövőben az ingatlanok ára évi háromszázalékos növekedést mutat, akkor Budapesten a használt lakások esetében a sajáttőke-arányos nyereség 5,3-8,1% között mozoghat. Ezzel szemben a vidéki városok, mint Győr, Szeged, Debrecen, Miskolc és Pécs, ennél kedvezőbb eredményeket mutathatnak, ahol a nyereség 6,1-7,4% közé tehető.

"A fővárosban a vizsgált helyszínek közül a pesti belvárosban érhető el a legmagasabb nyereség, a 7. kerületben 8,1 százalékos a sajáttőke-arányos hozamszint, de nem sokkal marad el ettől például a 13. kerület sem, ahol nyolc százalék. Az új lakások esetében 2,9 és 6,3 százalék között alakult a sajáttőke-arányos nyereség a fővárosban.Ezek a hozamszintek jelentős, akár több mint három százalékpontos növekedést jelentettek 2023-hoz képest, amiben nagy szerepet játszott például a kedvezőbb kamatkörnyezet" - mondta Dr. Nagy Gyula, az MBH Jelzálogbank vezérigazgatója, hozzátéve, hogy a lakásárak következő évre várt emelkedésének szintje magasabb lehet az óvatos számítások során alkalmazott három százaléknál.

A bérleti díjak jövőbeli alakulása, valamint a hozamok szempontjából még mindig bizonytalan, hogy mennyire befolyásolja majd a rövid távú bérbeadással kapcsolatos szabályozások szigorítása. Az AirDNA legfrissebb statisztikái alapján Budapesten több mint 11 ezer aktívan hirdetett szálláshely található az Airbnb és a Vrbo platformokon. Ezen felül érdemes figyelembe venni azokat az ingatlanokat is, amelyek kizárólag olyan weboldalakon érhetők el, mint a booking.com vagy a szallas.hu.

A bnbinfo.hu statisztikái szerint Budapesten körülbelül 12 450 hivatalos szálláshely működik. Fontos azonban megjegyezni, hogy a valós szám ennél is magasabb lehet, mivel sok ingatlan tulajdonosa nem hivatalosan kínálja bérbe az ingatlanját. A 2022-es népszámlálási adatok alapján pedig kiderül, hogy a fővárosban körülbelül 160 ezer lakás áll üresen, míg 140 ezer ingatlan bérlés céljából van használatban a háztartások által.

Ez azt jelenti, hogy ha a rövid távú lakáskiadást teljesen betiltanák, akkor a fővárosban a bérelhető lakások hivatalos száma körülbelül 12-15 ezerrel emelkedhetne, ami körülbelül 10 százalékos növekedést jelentene. A koronavírus-járvány alatt tapasztalt keresletcsökkenést figyelembe véve a bank szakértői arra számítanak, hogy a bérleti díjak korábbi csökkenése a jelenlegi bérleti díjakra vetítve 0,3-1,4 százalékos csökkenést eredményezne a használt lakások esetében a sajáttőke-arányos hozam tekintetében.

Ha a rövid távú kiadások korlátozása csupán részleges, akkor a hatás valószínűleg kevésbé lesz drámai. Továbbá, amennyiben a lakásárak emelkedése az évi 3 százalékos előrejelzést meghaladja, a lakáspiac továbbra is vonzó hozamokat nyújthat a befektetők számára. Az elmúlt 20 év adatai alapján, ahol az évesített áremelkedés 7 százalék körül alakult, a várható hozam akár 10 százalék felett is mozoghat.

A 2024-es év új reménysugarat hozott a lakáspiacon, ami természetesen a lakáshitelpiacot is élénkítette. Az újonnan kihelyezett hitelek összértéke az év első kilenc hónapjában meghaladta az 1000 milliárd forintot, ami közel két és félszeres növekedést jelent az előző évhez viszonyítva. A következő évben a fellendülést valószínűleg a tavasszal lejáró inflációkövető állampapírokból származó tőkeáramlás támogatja, amelynek egy jelentős része várhatóan az ingatlanpiacra irányul. Emellett az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználásának lehetősége, valamint az új hiteltermékek is hozzájárulhatnak a fellendüléshez. Soós Csaba, az MBH Bank lakossági üzletfejlesztési ügyvezető igazgatója elmondta, hogy az MBH Bank szakértő hiteltanácsadói minden lépés során készséggel segítik ügyfeleinket, a megtakarításoktól kezdve egészen a finanszírozásig, függetlenül attól, hogy befektetési vagy otthonteremtési célú vásárlásról van szó.